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物件の力。本当はいくらで貸せるのか?? 2011.05.23 (月曜日)

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樋口さんアイキャッチ

こんにちわ。不動産コンサルタントなFP社労士の樋口です。

今回は、潜在総収入(GPI)についてはてなマーク

マーケティングや市場分析の目的として、その「物件の力」を見ることがあります。
「物件の力」というのは、いくらで貸せるかってことです。

維持管理の状態、建物のグレード、築年数、広さ、駅からの距離、需給バランスなどなど、、、多くの要素が絡み合って、賃料が形成されるわけです。

いくらで貸せるか?
つまり賃料の見方はおおむね3つあります。

①現況の賃料(実際の今入ってきてる賃料)
②満室想定賃料(①に空室分が入ったと仮定した場合)

③潜在総賃料GPI(全部入れ替わったらいくらか)

大事なのは、確実に③です。

現在所有していてる物件でも定期的に③を把握しておくことはリスクヘッジになります。新規購入の場合は、どこを見るかで利回り計算が大きく変わってきます。

 

全戸4室のアパートがあったとします。
【1号室】4万円 【2号室】5万円 
【3号室】6万円 【4号室】空き⇒4万円で募集中

とすると、
①15万 ②19万 ③16万 となるわけです。

つまり、この物件の潜在総収入(GPI)は、16万円ということになります。 これは、市場分析とマーケティングにより、この空室は、4万円でないと貸せないと判断できたからです。市場分析とマーケティングは本当に重要です。

この潜在総収入から、空室損と滞納損を引き、運営費(管理費や固定資産税、メンテナンス費ほか)を引けば、営業純利益(NOI)が出てきます。ネット収入と呼ばれてる利益です。

 

では、今回もお付き合いありがとうございましたOK

 

 

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不動産コンサルタントなFP社労士 樋口 次郎

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この記事を書いた人

樋口次郎
倒産寸前から現在まで、個人商店から組織形態まで、新卒入社から営業統括責任者、取締役を経て、現在は常務取締役 兼 グループ会社の代表取締役社長として1つの会社でリアルに濃く実践中です。


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